目前,上海的住宅小区如雨后春笋般地点缀在浦江两岸,与住宅小区密切相关的物业管理水平如何,已成为了人们日益关注的一个热点问题。下面,笔者就《上海市居住物业管理条例》的出台,试图从法律上、制度上作一些探讨,以期抛砖引玉。

一、物业管理的契约和规章必须规范化规范化

的物业管理是一种既要有权威性的法规来调整各种关系,又要有各个物业小区的实务性操作规章、合约,从而形成一个法规、契约、制度网络,使物业管理得以健康有序地运行和发展。

1.公共契约的形成。订立公约的目的是在法规、政策的基础上,为了清楚订明各项规划,使开发商、物管单位、业主或租赁户都明白本身的职责、权利和义务。公共契约的基本形式:

一是物业使用、维修、管理公约。多为开发商在物业出售前制订的公约,并成为房屋预售、出售合同的组成部分。在业主委员会成立后可追加认可,也可

按规定程度进行必要修改。

二是委托管理合同。在业主委员会成立前,由开发商(售房单位)根据管理公约与物业管理公司签订委托管理合同;在业主委员会成立之后,由业委会与物业管理公司签订委托管理合同。

公共契约由以上两部分形成。由公共契约规范全体业主(用户)、物业管理公司和相关各方面在本物业内有关管理的所有行为。

2.管理规则的具体化。目前物业小区的管理规则各不相同,但作为辖区内的管理规则必须制订得非常具体,便于操作,主要项目应有: (1)保安管理规则;(2)清洁管理规则; (3)绿化管理规则; (4)交通车辆管理规则; (5)各种设备运行和使用管理规则; (6)消防管理规则;,(7)各种邮电、通讯设

施使用管理规则; (8)建筑管理规则; (9)商务中心或商业网点管理规则; (10)防止违章搭建管理规则,等等。

其他像业主组织规章、住户手册和辖区业务往来中的各种专项契约(即商务合同),同样也须规范化、具体化、契约化,并和公共契约、管理规则共同组成一个物业辖区完整的规章制度。具体落实到每一个物业管理单位,则应根据该物业单位的规模和管理要求,再制订相关的合约和约章。

二、建立新型的小区管理体制

上海正在进行现代化国际大都市的建设,城市管理也正在发生根本性的变化。城市管娌现代化涉及方方面面,而如何实现住宅小区管理现代化也是一个关系重大的问题。

1.住宅小区管理现代化要建立在现代管理体制和技术上。专业化科学化的管理是基础,成立和落实专业的物业管理公司是前提。

2.住宅小区管理要建立在价值规律、供求规律的商品经济原则基础上。由于房地产商品的性质决定了新型的管理要摆脱旧的无偿管理习惯,物业管理是以等价交换为原则的,虽然物业管理中一些基础设施和管理费用开始仍由原开发公司部分负担,从出售房地产盈利中补贴到物业管理中,或者将此部分打人售房成本中,但小区管理逐步商品化却是大势所趋。在国家体制改革计划中将逐步提高居民居住方面的消费比例,居民支出的住宅小区管理费所占比例将会越来越大,既包括治安、卫生、绿化等费用,也逐步包括污染治理、环境保护等费用。这种费用的增加或转移,要随着体制的改善和居民收入增加、支出结构的调整而有序地进行。起步阶段物业管理的收费原则,应在保本或由开发公司少量补贴基础上进行。

3.住宅小区管理要承担相当部分的原来由政府负责的社会管理职能。这样就要理顺小区管理职能的关系,主要是开发商、物业管理单位、市政当局三者之间的关系,这个在住宅小区的环保问题的处理上表现得特别明显。

在去年年底,深圳万科物业管理公司以其优异的管理标准和品质,赢得国际权威机构的高度评价,并在全国同行业中喜获第一张ISO9002国际认证。我们上海的物业管理公司应从万科的成长中学到点什么,以规范上海的住宅小区的物业管理,加快其住宅小区现代化进程。